メリット・デメリット
メリット
・市場価格よりも安く不動産を購入できる
競売物件の魅力は、安く物件を取得できるということが一番だと思われます。
また、中々手に入らないエリアの土地・建物が競売にかけられていることもあり、人気エリアの競売不動産を取得し賃貸で家賃収益を得たり、転売し売却益を得るといった方法で不動産投資として利用できることも魅力の一つです。
市場価格に比べ2割～3割程度安い価格で購入できるケースもありますが、落札価格によってはそれほど変わらない場合や市場価格よりも高値となってしまう場合も考えられるため、落札価格を決める際には十分な注意が必要です。
・移転登記や抵当権等の抹消登記などが確実
取引相手が裁判所のため、民間の売買で起こりがちな代金持ち逃げや売り主の倒産といったことの心配はほとんどなく、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記が確実に行われます。
・物件検索が容易にできる
競売不動産物件情報の検索は、BITからできるためご希望の物件が容易に見つけやすくなっています。また、一般の仲介不動産などに比べ物件情報をいち早く入手することができるので、人気エリアの物件を購入できる可能性もあります。
・ローンの利用が可能
以前は、競売は現金一括での取引しか認められていなかったため、競売に参入するのは業者や資力がある方がほとんどで一般の方にとってはハードルが高く、不動産投資として競売に参入したくてもできないという場合も多くありました。
しかし、平成１０年の民事執行法の改正により競売物件の落札に際してローンの利用が可能となり、安定した副収入を得たい方や老後の蓄えの足しにしたい方などは以前よりも簡単に競売に参入できるようになりました。
デメリット
・物件調査を行う時間が短い
競売物件は、資料の閲覧が開始されてから入札～開札までが約１ケ月と短いため、競売に慣れていない方が物件公開後に希望する物件を選定し物件調査や入札価格決定を行うことは難しいと思われます。
・物件内部を引き渡しまで基本的に見ることができない
物件内部は３点セットの写真で確認することは可能ですが、基本的には落札して引き渡しを受けるまで見ることはできないので、落札者にとってはリスクとなります。そこで、リスク軽減のためにも３点セットの内容を十分に理解することや現地調査等の事前調査が非常に大切になります。
・瑕疵担保責任がない
競売物件には通常の不動産取引では義務化されている瑕疵担保責任がないため、仮に落札した物件に瑕疵による不具合や故障があった場合でも、その責任を追及することができません。つまり、万が一落札した物件に瑕疵があった場合の修理費等は落札者の負担となります。
また、建物の内部の損傷や老朽化が思っていた以上に激しい、隣地との境界確定ができない、入居者の立ち退きが困難などの場合にも保証はありません。
・落札できない場合もある
費用をかけ物件調査を行った場合でも、必ず落札できるとは限りません。また、競売の取下げや取消し等により入札が中止になる場合があります。
・元所有者等の占有者が立ち退いてくれない
落札し所有権の移転をしたにも関わらず、元所有者等の占有者が立ち退いてくれない場合があり、占有者と立ち退き交渉が必要となる場合や強制執行を行わなければならない場合があります。それらの費用も落札者の負担となります。
・保証金の提供が必要
売却基準価格の２割程度の買受申出保証金を提供する必要があります。落札した場合には保証金は返還されませんが、落札できなかった場合には手続きを行えば全額返還されます。
・滞納金は落札人の負担となる
マンションなどの区分所有建物を落札する場合、滞納している管理費、修繕積立金、駐車場代金等があれば、落札人が全て負担することになります。そのため、滞納金を考慮して入札価格を決定しなければなりません。
